SOHO 中国以价换量，出租率恢复至 90% 收入仅微增 3%

得益于疫情有效控制，写字楼市场经历过去一年严峻考验后明显提振。以运营京沪核心位置办公楼为主业的 SOHO 中国（00410.HK）交出了一份还不错的半年业绩。

　　8 月 19 日，SOHO 中国发布的 2021 年上半年财报显示，期间租金收入约 8.05 亿元，同比去年同期 7.82 亿元增长约 3%。

　　租金收入企稳得益于经济复苏及「以价换量」策略。

　　戴德梁行市场报告显示，截至 2021 年上半年，北京甲级办公楼净吸纳量 33.6 万平方米；上海的整体恢复情况更好一些，上半年甲级办公楼净吸纳量约 76 万平方米。两地的净吸纳量，都远高于 2019 年 和 2020 年同期水平。

　　与此同时，空置率也开始走向平稳。今年上半年北京甲级办公楼空置率同比仅有小幅上升，为 17.5%。上海的空置情况有所缓解，甲级办公楼空置率 2020 年 6 月 末 的 0.9% 下降至 18.8%。

　　随着经济快速复苏，写字楼需求开始释放，SOHO 中国出租率在 2021 年有所提升。根据财报，截至 2021 年 6 月 30 日，SOHO 中国运营稳定的投资物业平均出租率已 由 去 年 6 月末的 78% 恢复至 90%。

　　具体来看，最新竣工交付的丽泽 SOHO 的出租率已达到约 74%；望京 SOHO 出租率恢复至 95%，光华路 SOHO II 出租率恢复至 81%，银河╱朝阳门 SOHO 出租率恢复至 74%，SOHO 复兴广场恢复至 87%，SOHO 天山广场出租率恢复至 86%，外滩 SOHO 出租率恢复至 97%，前门大街项目出租率恢复至 93%，古北 SOHO 出租率恢复至 98%。

　　而去年，在疫情影响下，SOHO 中国核心物业空置率一路走高。根据财报，从 2019 年底到 2020 年年底，除了新开业的丽泽 SOHO 和外滩 SOHO，其余写字楼出租率都面临大幅下滑——望京 SOHO 出租率由 86% 降至 83%、光华路 SOHO II 出租率由 87% 降至 68%、银河╱朝阳门 SOHO 出租率由 94% 降至 62%、SOHO 复兴广场出租率由 95% 降至 82%、SOHO 天山广场出租率由 97% 降至 83%。

　　贝壳研究院商业地产分析师郑中表示，「虽然 2021 年上半年集团运营稳定的投资物业平均出租率同比增加 12 个百分点至 90%，并且无个别项目出租率大幅下降的情况，集团总租金收入同比仅增长 3%，‘以价换量’的现象较为明显。」

　　2002 年，SOHO 中国实行降租、免租、延长缴租期限等租赁策略。据 SOHO 中国董事长潘石屹透露，仅疫情租金补贴和租金减免的额度就已过亿。

　　随着出租率提升，利润也相应得到增长。今年上半年，SOHO 中国权益股东应占净利润约 3.4 亿元，较去年去年同期 2.04 亿元增长约 67%。不过毛利却由 2020 年上半年的 7.99 亿元下降约 18%，仅 6.59 亿元。毛利下降主要原因在于，去年上半年 SOHO 确认了车位销售的收入。

　　2020 年，监管部门继续贯彻落实「房住不炒」。为防范金融风险和房地产泡沫，央行和住建部联合推出了「三道红线」政策。

　　作为一家写字楼运营商，SOHO 中国的各项指标均未突破红线。至今年 6 月 30 日，其总负债为 332.46 亿元，总借贷共 185.23 亿元，其中有 178.55 亿元的借贷以其投资物业作抵押，及或一家中国境内子公司股权作质押。在借贷中，于一年内到期借贷较去年底有所提升，为约 118.2 亿元，将于一年以上二年以内到期约 16 亿元，净资产负债率约为 43%。

　　最近两年，围绕 SOHO 中国展开的核心事件一直是一波三折的资产出售。

　　2020 年疫情导致黑石以私有化方式收购 SOHO 中国失败，后黑石又以打了 7.5 折价格对 SOHO 中国进行要约收购，如今交易再遭遇卡壳。8 月初，SOHO 中国发布公告称，黑石以 236.57 亿港元价格要约收购公司的交易，受到国家市场监管总局正式立案审查。

　　潘石屹张欣夫妇能否出售资产，再次受到外界持续关注。

　　另一件值得注意的事是，今年 SOHO 中国罕见将「可持续发展」写入财报，并表示公司继续将社会责任、环境保护、产品责任等相关议题纳入公司治理和日常经营活动中。

　　今年 7 月，河南突发罕见暴雨洪灾，SOHO 中国向郑州市红十字会捐赠 1000 万元驰援河南，用于采购救灾物资和灾后重建工作。

　　这与此前潘石屹在大灾难事件面前的表现截然相反。2020 年初，因新冠疫情爆发，很多个人和企业因捐款捐物站在了聚光灯下，而潘石屹却成为其中一个备受关注的特殊个例。从被指蹭武汉热度到不捐款捐物，潘石屹甚至被网友骂上过社交媒体热搜，被指「没有家国情怀」。

　　尽管，目前潘石屹在社会责任及灾难性事件方面的态度有所转变，但外界是否会对其有所改观，还很难说。